1. 您是否需要关注珠江帝景某个特定区域(如B区、C区、E区等)的房价走势，还是整体趋势？
2. 您希望了解多长时间跨度的历史房价数据(如近5年、10年或更长)？
3. 除了房价走势外，您是否需要了解影响房价变动的因素分析？

好的，这是为您制定的北京珠江帝景历史房价调研计划。

北京珠江帝景历史房价调研报告

一、项目概述

珠江帝景位于北京市朝阳区西大望路甲23号（广渠路28号院），地处东三环与东四环之间，是由北京合生北方房地产开发有限公司开发的大型高端住宅社区百度百科。该项目于2002年开始销售，最初开盘价格为6800元/平方米手机新浪网。珠江帝景由多个分区组成，包括B区、C区、D区和E区等，总建筑面积约120万平方米，共有21栋楼宇、2719户住宅百度百科。

该项目于2003-2006年分四期开发建设，建筑风格融合现代手法与欧式古典元素，形成了容积率2.89、绿化率35%的复合型社区百度百科。珠江帝景被称为"东方的圣维利亚"，采用欧美哥特式建筑风格，外立面使用大理石材质链家。

二、历史房价走势概览

珠江帝景的房价走势是北京房地产市场变迁的一个缩影，从2002年开盘至今经历了多个明显的价格周期：

资料来源： 手机新浪网聚汇数据雪球ncpssd.cnncpssd.cn房天下

从上图可以看到，珠江帝景的房价走势可以划分为几个明显的阶段，每个阶段都受到不同宏观因素的影响，呈现出不同的价格特征。

三、各时期房价变化详细分析

1. 开盘初期(2002-2004年)

2002年，珠江帝景开盘最低价仅为6800元/平方米手机新浪网。当时该区域较为荒凉，直到2004年，楼盘不远处还都是待拆迁的平房，商业配套匮乏，市政道路也在建设中手机新浪网。尽管如此，珠江帝景的开盘价格在当时已被认为较为昂贵手机新浪网。

北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米，发证日期是2003年12月19日手机新浪网。到2004年，珠江帝景销售均价略有下降，为9600元/平方米手机新浪网。这一时期，尽管房价有所波动，但总体上升了41.18%，年均复合增长率达到18.82%。

2. 快速上涨期(2004-2007年)

2004年底，北京房价开始上涨，土地中止协议出让正式进入招拍挂时代手机新浪网。2005年，珠江帝景销售均价上升至12000元/平方米手机新浪网。

这一阶段是北京房价快速上升期。2004-2007年，北京确立了国际一线大都市的地位，奥运会带来的新一轮移居热潮成为北京楼市的显著景观ncpssd.cn。由于政府经验不足、调控不力，开发商伺机炒作，囤积房源，抬高房价ncpssd.cn。

到2006年11月27日，珠江帝景的销售均价已经达到14000元/平方米手机新浪网。进入2007年，珠江帝景更是数次调高销售价格，最频繁时一个月调整两次以上手机新浪网。到2007年底，珠江帝景的销售均价已经达到25000元/平方米手机新浪网。

在这一时期，珠江帝景的房价总涨幅达到惊人的160.42%，年均复合增长率高达37.58%，体现了奥运效应对北京房地产市场的强劲推动作用。

3. 金融危机调整期(2007-2009年)

2008年全球金融危机爆发后，北京房地产市场受到冲击。由于政府限制外资涌入炒高房价、"奥运热"的退潮和保障性住房的大力开发等原因，住宅价格出现短暂下滑ncpssd.cn。

受金融危机影响，大部分资金链紧绷的开发商都曾有过降价经历手机新浪网。2009年春节期间，合生的珠江帝景实行降价促销策略，均价从23000元/平方米大幅降至16000元/平方米手机新浪网。

在这一时期，珠江帝景的房价总跌幅达到36.00%，年均复合增长率为-20.00%，充分反映了金融危机对高端房地产市场的冲击。

4. 后危机上涨期(2009-2017年)

2009年，金融危机的阴霾还远未散去，全国体制进行宏观调控，扩大内需，而开发商捂盘抬价，造成一房难求ncpssd.cn。仅过几个月，珠江帝景又恢复了之前的价格手机新浪网。2009年6月27日，珠江帝景推出最后一栋楼，均价22000元至23000元/平方米手机新浪网。

到2010年，珠江帝景的销售均价已达3万元/平方米手机新浪网。2013年，据雪球网用户评论，珠江帝景房价已达到55000元/平方米。2016年，珠江帝景的房价突破10万元/平方米，2017年春节之后，部分业主直接报价1200万，折合单价13万+元/平方米房天下。

这一时期是珠江帝景房价最为疯狂的上涨阶段，总涨幅达到惊人的650.00%，年均复合增长率高达28.64%。2017年初最疯狂的时候，成交单价达到了12.5万一平方米，这个价格也成为了不可逾越的山峰房天下。

5. 调控平稳期(2017-2023年)

随着2017年"3·17"政策的实施，房价开始下跌房天下。经过了1年的阴跌，2018年初珠江帝景同户型成交单价降至9.3万元/平方米，单套房价跌了近300万房天下。

经过了2018-2019年的横盘整理，2020年疫情之后因货币政策宽松，北京的房价又经历了一波上涨房天下。2021年4月，珠江帝景同户型成交单价再次达到了12.4万元/平方米，追平了2017年的历史高点房天下。

然而，疫情之后，尤其是自2023年9月以来，房价经历了一轮快速下跌房天下。2023年，珠江帝景的挂牌均价为101323元/平方米聚汇数据。

在这一时期，珠江帝景的房价总跌幅为15.83%，年均复合增长率为-2.83%，体现了调控政策对高端房地产市场的影响。

四、珠江帝景与北京市场整体对比

珠江帝景作为高端住宅项目，其价格始终高于北京市场整体水平。以2002-2009年为例，珠江帝景的价格溢价率从最低的15.95%到最高的125.54%不等：

• 2002年：北京均价4764元/㎡，珠江帝景6800元/㎡，溢价率42.74%
• 2003年：北京均价4737元/㎡，珠江帝景10684元/㎡，溢价率125.54%
• 2004年：北京均价5053元/㎡，珠江帝景9600元/㎡，溢价率89.99%
• 2005年：北京均价6274元/㎡，珠江帝景12000元/㎡，溢价率91.27%
• 2006年：北京均价8280元/㎡，珠江帝景14000元/㎡，溢价率69.08%
• 2007年：北京均价11553元/㎡，珠江帝景25000元/㎡，溢价率116.39%
• 2008年：北京均价12418元/㎡，珠江帝景23000元/㎡，溢价率85.22%
• 2009年：北京均价13799元/㎡，珠江帝景16000元/㎡，溢价率15.95%

值得注意的是，珠江帝景的地价成本十分便宜。该地块是在1999年至2001年间获得的，当时合生在京先后拿下5500亩土地手机新浪网。由于是土地协议出让时期，出手快被认为是企业拿地的绝招手机新浪网。当时这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20%手机新浪网。

五、影响珠江帝景房价的关键因素

1. 宏观经济与政策因素

珠江帝景的房价走势与北京市场整体趋势高度相关，同时受到国家宏观政策的显著影响：

• 土地政策变化：2004年底，土地中止协议出让正式进入招拍挂时代，对房价产生了推动作用手机新浪网。
• 奥运效应：2004-2007年，奥运会带来的新一轮移居热潮成为北京房价上涨的重要推手ncpssd.cn。
• 金融危机：2008年全球金融危机导致房价短暂下滑ncpssd.cn。
• 限购政策：2010年"国十条"和2017年"3·17"调控政策对高端房价产生了明显抑制作用房天下。
• 疫情影响：2020年疫情后的货币宽松政策导致房价短暂回升房天下。

2. 区位与配套优势

珠江帝景的地理位置和周边配套设施是支撑其高房价的重要因素：

• 优越的地理位置：项目坐落于朝阳区广渠路与西大望路交汇处，东距东三环600米，西距东四环800米百度百科。
• 便捷的交通：周边有地铁14号线九龙山站（546米）、7号线九龙山站（546米）等轨道交通，覆盖11路、23路、312路等10条公交线路百度百科。
• 优质教育资源：社区配备国际双语幼儿园及陈经纶中学帝景分校教育体系百度百科。
• 完善的商业配套：东南侧毗邻合生汇购物中心（460米），东北方向1公里范围分布燕莎奥特莱斯等商业体百度百科。

3. 项目自身品质

珠江帝景的建筑品质和社区环境也是其保持高价值的关键：

• 欧式建筑风格：采用欧美哥特式建筑风格，外立面使用大理石材质链家。
• 低密度规划：社区配置2000平方米风雨连廊、中心广场及水系景观百度百科。
• 完善的物业服务：物业由北京珠江世纪物业管理有限公司运营，配备24小时智能安防系统百度百科。

六、结论

北京珠江帝景作为典型的高端住宅项目，其21年的房价走势完整记录了北京房地产市场的发展历程。从2002年开盘的6800元/平方米到2023年的101323元/平方米，珠江帝景的房价总体上涨了约14倍，年均复合增长率达到13.71%。

珠江帝景的房价走势可以清晰地划分为五个阶段：开盘初期的稳步上涨、奥运效应带来的快速上涨、金融危机导致的短暂回调、后危机时期的疯狂飙升，以及近年来在调控政策下的高位盘整。这些阶段性特征与北京整体房地产市场的发展高度一致，但珠江帝景作为高端项目，其价格波动更为剧烈，对市场变化的反应更为敏感。

珠江帝景的房价变化不仅反映了北京房地产市场的供需关系，也体现了国家宏观政策、城市发展规划、区域配套完善度等多方面因素的综合影响。作为北京房地产市场的一个缩影，珠江帝景的房价历程为我们理解中国一线城市高端住宅市场的发展规律提供了宝贵的样本。